Allegati al volume “Il fascicolo del fabbricato”

Questa pagina contiene la descrizione del materiale online collegato al volume “Il Fascicolo del fabbricato”: i modelli del fascicolo del fabbricato e dell’opera personalizzabili, esempi di schede diagnostiche sullo stato degli edifici compilate e il template di un modello BIM da usare come archivio delle informazioni sono a disposizione degli utenti. Di seguito si riportano le descrizione degli allegati scaricabili.

1. Fascicolo del fabbricato e archiviazione delle informazioni

Di seguito sono descritti i template del fascicolo del fabbricato e del fascicolo dell’opera, oltre che alcuni esempi di schede informative da usare durante i sopralluoghi e l’analisi degli immobili.

Modelli

1.1 Fascicolo del fabbricato – uffici e commerciali (.docx)

Il modello di fascicolo del fabbricato è impostato per raccogliere dati di edifici più o meno complessi con destinazione d’uso terziaria, o comunque con parti aperte al pubblico e quindi soggette a specifiche normative (ad esempio quella antincendio). Il modello può comunque essere usato per edifici residenziali di modesta complessità e per singole unità immobiliari, eliminando o non compilando le parti che non riguardano l’oggetto edilizio descritto.

Il modello allegato è stato creato in Microsoft Word e come tale può essere modificato e adattato alle proprie esigenze. È possibile ad esempio compilarlo e mantenerlo aggiornato, così come trasferire i campi in un database, in modo da avere sotto controllo più immobili, oppure crearsi una pagina web da compilare e gestire online.

Le indicazioni relative all’uso e alla compilazione del modello sono contenute nel capitolo 3 del libro.

1.2 Fascicolo dell’opera – allegato XV d.lgs. 81/2008 (.docx)

Il modello è impostato così come descritto dall’Allegato XVI del D.lgs. 81/08 e consta di tre sezioni principali: descrizione sintetica dell’opera, descrizione degli interventi di manutenzione da fare durante la vita dell’immobile e descrizione e riferimenti dei documenti esistenti relativi all’immobile. La seconda e la terza sezione si compongono di tre schede ciascuna.

Le schede possono essere duplicate in base alla quantità di documenti, non devono essere però modificate nel formato, in quanto definito dal D.lgs. 81/08.

Le indicazioni relative all’uso e alla compilazione del modello sono contenute nel capitolo 3 del libro.

Esempi

1.3 Esempio di schede diagnostiche (.pdf)

La conoscenza delle patologie, componente per componente, non è sufficiente per stimare la condizione di un immobile, occorre infatti stabilire delle procedure che permettano di valutarle oggettivamente, senza che il parere del rilevatore influenzi il risultato finale. Una possibile soluzione alla soggettività del rilievo è data dalla creazione di schede diagnostiche che, componente per componente, permettano di segnalare le patologie rilevate in maniera guidata e il più possibile oggettiva.

È possibile notare come le schede permettano di identificare chiaramente il componente e codificarlo (parte superiore), mentre nella parte inferiore il rilevatore possa indicare la presenza di patologie più o meno gravi, indicandone anche l’estensione. Alcune patologie possono essere bistabili, cioè presenti o assenti; queste spesso riguardano gli impianti che, in caso di guasti, non assolvono più alla loro funzione.

Le schede riportate come esempio possono essere compilate in maniera più o meno specifica e dettagliata, andando ad esempio a compilare una scheda per ogni serramento oppure una singola scheda per un intero piano; in base alla qualità dei risultati che si vogliono ottenere, al tipo di degrado e alle necessità della committenza è possibile eseguire analisi più o meno approfondite, sempre partendo dalle stesse schede diagnostiche.

Queste schede sono inquadrate all’interno del fascicolo del fabbricato come documenti utili alla raccolta e al mantenimento delle informazioni nel tempo; questo processo è descritto nel capitolo 3 del libro.

1.4 Esempio di schede riassuntive degradi (.pdf)

Le precedenti schede diagnostiche contengono molte informazioni, spesso utili ai rilevatori e agli esperti ma che possono confondere il committente e gli utenti finali. Per questo è possibile rielaborare le informazioni raccolte per creare delle schede descrittive dell’immobile da allegare al fascicolo del fabbricato, più semplici da leggere e contenenti solo le patologie riscontrate e i relativi indici, oltre che delle foto scattate durante il sopralluogo.

Si riportano alcune schede come esempio, esse sono graficamente più gradevoli, oggettive in quanto riportano gli indici e le patologie riscontrate e inoltre permettono di visionare le foto scattate durante il sopralluogo. Oltre che come memoria storica dell’edificio, possono essere utili per programmare interventi di manutenzione, valutare modifiche dell’edificio nel tempo e infine stabilire (o correggere) il valore economico di un bene.

Queste schede sono inquadrate all’interno del fascicolo del fabbricato come documenti utili alla raccolta e al mantenimento delle informazioni nel tempo; questo processo è descritto nel capitolo 3 del libro.

1.5 Esempio di schede riassuntive degrado quartiere (.pdf)

Anche i quartieri, proprio come gli edifici, hanno delle particolarità e delle caratteristiche che necessitano di essere descritte, raccolte e aggiornate nel tempo. Per questo è stato predisposto dagli autori un libretto del quartiere analogo a quello del fabbricato, in grado quindi di descrivere la documentazione e lo stato dei principali componenti edilizi, strutturali e impiantistici che compongono le parti comuni del quartiere.

Le schede diagnostiche a livello di quartiere, per necessità di velocizzare le operazioni di sopralluogo, sono meno dettagliate di quelle presentate nel precedente esempio e concorrono al raggiungimento di obiettivi differenti: sono create per la mappatura dei degradi e dei rischi per la sicurezza degli utenti, oltre che per creare una pianificazione degli interventi da effettuare.

Permettono una veloce raccolta di informazioni e fotografie e non sono volte al calcolo di indicatori di prestazione. Le informazioni che contengono possono essere georeferenziate in un sistema GIS (Geographic Information System).

Queste schede sono inquadrate all’interno del libretto del territorio, come documenti utili alla raccolta e al mantenimento delle informazioni nel tempo; questo processo è descritto nel capitolo 3 del libro.

1.6 Esempio di report adattabilità dell’immobile (.pdf)

L’adattabilità di un edificio è la misura della sua abilità e propensione a soddisfare nel tempo crescenti e mutate richieste da parte di utenti, normativa e committenza. I requisiti che un edificio deve soddisfare variano nel corso del tempo: risparmio energetico, isolamento acustico, sostenibilità ambientale non erano considerati delle priorità fino a pochi anni fa, mentre ora sono fattori di scelta di un immobile, quasi alla pari della localizzazione. Inoltre il panorama italiano è principalmente volto al costruito: sono poche le nuove costruzioni rispetto alle riqualificazioni e ai cambi di destinazioni d’uso, per questo è importante valutare se un edificio possa essere facilmente modificato nel tempo, adattandosi a nuove funzioni, nuovi spazi e differenti usi.

Il report riportato come esempio contiene una serie di grafici e testi che descrivono il potenziale di adattabilità di un edificio, suddividendo le caratteristiche in generali, relative al contesto, all’intero edificio, agli spazi e infine ai componenti architettonici, strutturali e impiantistici. Questo report deriva da una valutazione fatta con un processo standardizzato che prevede la compilazione di una checklist. Pur non essendo l’adattabilità un requisito contenuto all’interno di una normativa, una valutazione di questa caratteristica, in fase di compravendita o riqualificazione, potrebbe portare a numerosi benefici durante l’uso dell’edificio: molteplicità di funzioni, spazi riconfigurabili, impianti facilmente sostituibili e manutenibili, etc..

Queste report è un possibile sviluppo del fascicolo del fabbricato, inteso non solo come documento utile alla raccolta e al mantenimento delle informazioni nel tempo, ma anche come strumento dinamico per la valutazione dell’edificio e per il suo miglioramento nel tempo; questo processo è descritto nel capitolo 3 del libro.

2. Conservazione delle strutture

Di seguito si riporta la descrizione delle schede di rilievo strutturale speditivo e delle schede AeDES, da usare in caso di analisi post-sisma. A cura degli ingg. F. Cortesi, A. Giannantoni e L. Ludovisi.

2.1 Schede di rilievo strutturale speditivo (.docx)

Le schede di rilievo strutturale speditivo un edificio e dei suoi principali componenti strutturali ed architettonici non sono un’alternativa all’analisi di vulnerabilità sismica, così come prevista dalla normativa vigente. Sono però uno strumento utile all’analisi preliminare dell’edificio, in grado di evidenziare possibili criticità (es. pilastri in falso, aperture non allineate, irregolarità in pianta, etc.) e patologie (es. fessurazioni, distacchi di cornicioni, etc.) con analisi puramente visive. Queste schede servono a descrivere l’edificio dal punto di vista strutturale, evidenziando modifiche, caratteristiche principali, vulnerabilità e difetti.

Queste schede sono un documento utile da allegare al fascicolo del fabbricato, come descrizione preliminare e speditiva delle strutture e del possibile comportamento sismico dell’edificio. Sono utili anche per segnalare modifiche intervenute nel tempo, in modo da documentarle e renderle disponibili a futuri progettisti e utenti, secondo necessità. Possono essere sia considerate un allegato al fascicolo del fabbricato precedente decritto oppure possono essere incluse direttamente nello stesso, diventando una parte integrante dell’analisi.

Le schede si compongono di quattro sezioni, così organizzate:

1. Tipologia di strutture. Descrizione sintetica dei materiali e delle tecnologie utilizzati per i principali componenti strutturali (strutture verticali, orizzontali, coperture, scale, tamponature e fondazioni). Possibilità di inserire note.

2. Stato di conservazione delle strutture. Descrizione dello stato di conservazione delle strutture verticali e orizzontali, con indicazione delle lesioni e della loro entità. Possibilità di inserire note.

3. Evoluzione storica dell’edificio. Descrizione degli eventuali interventi strutturali effettuati sull’edificio. Possibilità di inserire note.

4. Principali vulnerabilità e difetti strutturali riscontrati. Descrizione delle principali caratteristiche che potrebbero causare problemi dal punto di vista del comportamento strutturale e sismico dell’edificio e delle sue parti (es. pilastri in falso, copertura spingente, elementi aggettanti non vincolati, etc.). Possibilità di inserire note.

Alle schede compilate è possibile allegare foto del sopralluogo e, se necessario, ulteriori descrizioni più dettagliate.

Queste schede, intese come uno strumento speditivo, possono essere usate all’interno di un processo di valutazione strutturale dell’edificio, descritto nel capitolo 4 del libro, ma anche inserite all’interno del fascicolo del fabbricato, sia come semplici allegati sia come parti vere e proprie dello stesso.

2.2 Schede di rilievo post-sisma AeDES (.pdf)

La scheda AeDES serve per il rilevamento di danno, pronto intervento e agibilità per edifici ordinari nell’emergenza post-sismica; pur non essendo esaustiva e talvolta vincolante, rappresenta uno strumento in grado di impiegare un linguaggio comune nella valutazione del danno e fornisce un percorso guidato che indirizza verso il giudizio conclusivo di agibilità.

La scheda AeDES attualmente impiegata si compone di nove sezioni, di cui le prime tre sono riferite all’identificazione e alla descrizione dell’edificio, le sezioni dalla 4 alla 7 sono relative alla individuazione e classificazione del danno, la sezione 8 è quella di sintesi con il giudizio di agibilità mentre l’ultima è dedicata alle eventuali annotazioni libere in cui è possibile evidenziare particolarità o informazioni aggiuntive ritenute significative ai fini della valutazione finale.

Il giudizio di agibilità non rappresenta un’analisi di sicurezza, né la sostituisce, non è giustificato da calcoli e approfondimenti numerici ma si basa sul giudizio esperto. Va sottolineato come tale giudizio non sia di carattere definitivo, ma temporaneo, cioè limitato al periodo definito dalla crisi sismica in atto. L’esito dell’agibilità è essenzialmente legato alla capacità di valutazione del livello di gravità del danno “apparente” e degli indicatori di vulnerabilità riconoscibili da un esame a “vista” del fabbricato.

Le indicazioni relative all’uso e alla compilazione del modello sono contenute nel capitolo 4 del libro.

3. Modello digitale come archivio delle informazioni

Di seguito si descrivono i template (in Microsoft Excel) relativi al protocollo COBie e il template BIM

creato con Autodesk Revit 2016, predisposto per la fase di gestione di un immobile.

Construction-Operation Building information exchange (COBie) è un protocollo di scambio dati basato su IFC (Industry Foundation Classes), che può essere considerato il più diffuso e avanzato formato di scambio interoperabile nel mondo dell’edilizia. COBie è una Model View Definition (MVD) di IFC, che consiste nella selezione dei soli attributi utili in fase di uso e gestione dell’edificio.

Questo documento, come suggerito dal Ministry of Justice inglese, può essere la base di partenza per la creazione di un fascicolo del fabbricato, compilato inserendo tutte le informazioni disponibili, integrandole nel tempo durante sopralluoghi e in occasione di manutenzioni e altri interventi; il secondo step consiste nella creazione di un modello BIM semplificato, sempre collegato a COBie, con un basso livello di dettaglio, che consenta l’estrazione delle quantità e il calcolo di indicatori sintetici. Ovviamente anche questo approccio prevede la riorganizzazione dei dati disponibili e la loro implementazione nel nuovo formato; attività che va eseguita con precisione per evitare errori, dati mancanti e, in generale, un allungamento dei tempi di acquisizione.

Alcuni cenni relativi all’uso e alla compilazione del modello sono contenuti nel capitolo 5 del libro. È inoltre possibile trovare molte informazioni nel sito del WBDG.

È possibile precompilare alcune informazioni usando un plugin per Autodesk Revit la cui versione dipende dal software installato (una guida è disponibile su questo sito.

In allegato si trovano due template di COBie, in formato Microsoft Excel .xlsx, rispettivamente per la fase di progettazione di un intervento e per la fase di consegna dell’edificio a seguito della sua costruzione. Il secondo è anche il più completo e utilizzabile per la descrizione di un edificio esistente.

Si raccomanda l’uso di un template COBie per ogni edificio, in modo da non confondere le informazioni di più edifici in uno stesso documento.

Si allega inoltre un template in formato .rte per il software Autodesk Revit 2016 e successivi. Questo template non è altro che un modello BIM con già impostati i parametri necessari per l’uso di COBie, visualizzabili inoltre all’interno degli abachi preimpostati. Il template non contiene viste o oggetti, ma può essere modificato come meglio si crede, nonché adattato alle proprie esigenze. Per un funzionamento ottimale si raccomanda l’uso del plugin di Revit sopra descritto a scaricabile a questo indirizzo.

3.1 Protocollo di scambio COBie per la fase di progettazione (.xlsx)

3.2 Protocollo di scambio COBie per la fase di consegna dell’edificio (.xlsx)

3.3 Template in formato .rte per Autodesk Revit 2016 (.rte)

 

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